La Partición de Herencia.

La partición de la herencia es el reparto de los bienes del fallecido entre los herederos en proporción a la cuota que a cada uno de ellos corresponde.
Es un derecho del heredero,  por lo que basta que cualquiera lo pida para que tenga que realizarse y puede hacerse de varias formas:

1- Por acuerdo de todos los herederos. Es el deseable por :

  • Un acuerdo normalmente da un resultado más satisfactorio para todos que la realizada por el contador-partidor designado notarial o judicialmente.
  • Considerable ahorro de gasto a la masa hereditaria. Los honorarios del contador-partidor son de unos 50.000 € para una masa hereditaria de 1.500.000 € ( criterio 61 baremo honorarios abogados).
  • Puede ser el procedimiento más ágil.

A pesar de sus evidentes ventajas , desgraciadamente no siempre es posible por  malas relaciones entre los herederos, falta de dispoción para aportar concesiones para un consenso, …..

2- Procedimiento Notarial.  Novedad de la reforma de jurisdicción voluntaria de 2015. Se realiza a peticion de un 50% de la masa hereditaria. El notario designa al contador partidor que corresponda por turno en la lista facilitada por los colegios profesionales y aprueba la partición. Es bastante más rapida que la vía judicial. LLegva honorarios del Notario con cargo a la masa hereditaria.

3- Procedimiento Judicial a petición de cualquier heredero. Además del contador-partidor conlleva gastos de Abogados y Procuradores de las partes.

 

La operativa particional consiste en relacionar los bienes , asignarles  valores y  adjudicar a cada heredero su parte.

 

Viviendas turísticas en edificios residenciales.

El Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona, de 20 de septiembre de 2012 había declarado que la actividad desarrollada por los propietarios de las viviendas destinadas al uso turístico es “molesta para los vecinos, comporta un uso excesivo de las instalaciones comunes y es contraria a la convivencia normal de la comunidad”, condenándo a cesar en dicha actividad.

 

Pero El TSJ de Cataluña en sentencia de fecha 19 de mayo de 2016 (Sentencia número 37/2016)  corrije esta sentencia, y desestima la demanda de unos vecinos de una comunidad de propietarios de un edificio donde había un piso de uso turístico. su decisión revoca la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que había considerado que la actividad desarrollada por los dueños de estos apartamentos turísticos era molesta para los vecinos y que “era contraria a la convivencia normal”.

El TSJ de Cataluña considera además que “el uso de la vivienda que nos ocupa en este recurso de casación con fines turísticos, no consta que estuviera prohibido en los estatutos comunitarios cuando se inició la actividad”.

Medidas de flexibilización y fomento del alquiler

las novedades más relevantes de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler son:

reducción de dos meses a uno del plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda.


Rápida ejecución del desalojo
. La sentencia condenatoria será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y hora señalados.

reduce de cinco a tres años el plazo de renovación de contrato obligatorio.se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler

recuperación de la vivienda  por el arrendador si es para uso de vivienda habitual o para familiares de primer grado, ya que se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo. El propietario puede recuperar la vivienda avisando con dos meses de antelación.

El comprador de un piso que esté alquilado solo estará obligado a mantener al inquilino si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los derechos de adquisición preferente ( tanteo y retracto) son renunciables en contrato.

Arena en parterres comunes

La colocación de arena, como el albero, en los paterres no cultivados de zonas comunes es una medida oportuna para evitar que el polvo de  la tierra se levante. Puede considerarse un mero acto de conservación y mantenimiento ordinario si es de escasa entidad y dentro de lo sostenible con el presupuesto ordinario de mantenimiento. En tal caso sería una medida que parece estar dentro de la potestad de administración ordinaria de la presidencia de la comunidad de propietarios.

Recibos domiciliados ¿ obligatorios?

Las comunidades de propietarios , cuando son administradas por profesionales, tienden a domiciliar los recibos de cuotas, lo que simplifica mucho la gestión de los cobros, por lo que es un medio muy aconsaehable de pago. Los comuneros pueden incluso retrotraer los cargos no conformes mediante la opción que el banco está obligado a proporcionar en el sistema de acceso en línea.

La cuestión planteada es si este sistema puede implantarse como “obligatorio”, único admitible.

 La respuesta es no. La junta de propietarios  no puede evitar la aplicación de lo medios legales de pago válidos, con efectos liberatorios, como por ingreso en cuenta corriente titularidad de la comunidad, por transferencia a la misma cuenta, pago en efectivo al presidente o administrador o  consignación judicial en caso de negativa de cobro.

Otros medios de pago que  la comunidad decida implantar siempre serán alternativas opcionales para el deudor, como puedan como recibos domiciliados en cuenta, pago por tarjeta de crédito , pago electrónico por paypal, tarjeta monedero, pago en  cajero automático, pago en especie,… etc pueden ser medios alternativos pero no sustitutivos porque en última instancia el pago en papel moneda de curso legal sigue siendo un medio válido de pago erga hommnes, porque es  medio de pago de las deudas dinerarias.

El fondo del asunto es la aplicación actual del artículo 1.170 de Código civil, cuestión de orden público que la comunidad no puede ignorar  “El pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España”, claro que con una lectura acorde a la desaparición de las monedas con valor intrinseco y la aparición de billetes firmados por el presidente del Banco Central Europeo.

CONCLUSIÓN

Por muy aconsejable que sea,  la instauración por la comunidad del pago mediante recibos domiciliados en cuenta corriente no excluye que el comunero pueda cumplir su obligación de pago de cuota por cualquier medio que legalmente tenga efectos  liberatorios de la deuda.

En el mismo sentido las asociaciones de consumidores han ganado las batallas legales contra las compañías suministradoras de servicios de agua y energía eléctrica que querían obligar a la domiciliación de pagos como sistema único de pago de facturas.