Transacciones Inmobiliarias en Canarias 2006 – 2012

NUMERO DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS
FUENTE MINISTERIO DE FOMENTO
Nacional Las Palmas Santa Cruz Total Canarias variacion
 1t 2006   233.669,00         5.496,00      5.679,00     11.175,00 100%
 2t 2006   251.649,00        5.923,00      5.687,00     11.610,00 104%
 3t 2006   221.610,00         5.049,00      5.337,00     10.386,00 93%
 4t 2006   248.258,00         5.465,00      5.787,00     11.252,00 101%
 1t 2007   230.755,00         5.740,00      5.006,00     10.746,00 96%
 2t 2007   227.562,00         5.877,00      5.463,00     11.340,00 101%
 3t 2007   186.504,00         4.788,00      4.078,00      8.866,00 79%
 4t 2007   192.050,00         5.120,00      3.802,00      8.922,00 80%
 1t 2008   159.088,00         4.217,00      3.258,00      7.475,00 67%
 2t 2008   157.008,00         3.476,00      3.026,00      6.502,00 58%
 3t 2008   122.949,00        2.627,00      2.923,00      5.550,00 50%
 4t 2008   125.419,00         3.412,00      2.575,00      5.987,00 54%
 1t 2009   104.703,00         2.353,00      1.945,00      4.298,00 38%
2t 2009   119.938,00         2.562,00      2.188,00      4.750,00 43%
3t 2009   107.534,00         2.088,00      2.003,00      4.091,00 37%
4t 2009   131.544,00         2.577,00      2.465,00      5.042,00 45%
1t 2010   107.079,00         2.039,00      2.216,00      4.255,00 38%
2t 2010   153.164,00         2.442,00      2.353,00      4.795,00 43%
3t 2010     80.550,00         2.271,00      1.945,00      4.216,00 38%
4t 2010   150.494,00         3.252,00      3.035,00      6.287,00 56%
1t 2011     74.455,00         1.753,00      1.723,00      3.476,00 31%
2t 2011     90.756,00         1.891,00      1.964,00      3.855,00 34%
3t 2011     76.534,00         1.631,00      1.443,00      3.074,00 28%
4t 2011   107.373,00         1.952,00      1.925,00      3.877,00 35%
1t 2012     69.420,00         1.952,00      1.767,00      3.719,00 33%
2t 2012     84.289,00         2.032,00      1.916,00      3.948,00 35%

 

grafico transacciones inmobiliarias en Canarias 2006 - 2012

grafico transacciones inmobiliarias en Canarias 2006 – 2012

 

¿ Quiebra SI o Concurso NO ?

La reciente legislación concursal y sus reformas no logran evitar la tozuda realidad, que la inmensa mayoría de la empresas concursadas acaban en liquidación de sus bienes para reparto de los acreedores. No han bastado  las buenas intenciones del legislador, ni la mayor cualificación de los administradores concursales, que  siguen funcionando más como intervención en  garantía de la masa acreedora que salvadores de la supuesta peor gestión de los administradores no titulados de las empresas. Abrumadoramente los concursos siguen siendo quiebras porque pocas logran en la fase inicial un convenio con los acreedores, bajo la tutela de los administradores concursales designados por el juez, que funcione, por lo que terminan en fase de liquidación, con venta forzosa del patrimonio empresarial en subasta.

Cuando una empresa va suficientemente mal, pero tiene una base de negocio viable, soltando lastre , se enfrentra a un dilema: Por un lado sobre el administrador pesa la dura letra de responsabilidades ex lege (matizadas por la jurisprudencia) que implican su patrimonio personal si no propone a la sociedad  el concurso y/o disolución. Por otro lado la mera circulación de la palabreja “concurso” hace temblar su crédito comercial frente a acreedores y clientes, poniendo más en peligro la viabilidad de la empresa. Si prima el interés en la supervivencia futura de la empresa más que el salvamento personal de los administradores, puede intentarse una vía no fácil ni exenta de riesgos, pero acaso ¿no consiste la tarea del empresario en balancear los riegos y tomar decisiones ?. Se trataría de realizar un concurso sin concurso, concebir un futuro viable y hacerlo realidad conciliando los posibles  frentes de negociación.

  • Personal: Una plantilla ajustada a la nueva realidad. Costes tiene, pero mayor será el coste de un excedente de personal que mina mensualmente el margen. Si deben haber reducciones no necesariamente pasa por la más barata pues caro sale quedarnos con los trabajadores que aporten menor valor.¿ No podríamos ofrecer despidos con indemnizaciones mayores a cambio de fraccionamientos de pago ?.
  • Proveedores : De los más interesados en que continuemos en la actividad, porque somos sus ventas presentes y futuras. Presentando propuestas de pago, no sería nada raro que estén dispuestos a una quita,  dispuestos a perder parate de su margen debido en operaciones pasadas para poder seguir suministrándonos.
  • Clientes : Es la misma negociación que con proveedores,  con intercambio de papeles,  conseguir  que nos paguen en periodos razonables para poder servirles.
  • Bancos: Son negociadores duros, con mucha incertibumbre en sus toma de desiones, ya sabemos que va a depender del inexcrutable departamentos de “riegos”. Nuestra arma con ellos puede ser nuestra propia debilidad, no va a gustarles nada nuestros balances y  que el administrador tiene la presión legal hacia el concurso, y algo les hará temblar que saber que estudiamos preconcurso ( solicitud al juzgado mercatil de un plazo de 2 meses para negociaciones suspendiendo la obligación de concursar, las ejecuciones, y los intereses). Es cierto cuando dicen que no les interesa comerse nuestros ladrillos, les obliga a provisionar el 80% del préstamo.
  • Socios: Si creen en el proyecto para contribuir a capitalizar la empresa o implicar a nuevos socios, quizás no esté de más sangre nueva.

Superamos el  temporal, cumpliendo el plan de mínimos, que nuestros gastos no superen nuestros ingresos. Así superamos la situación de concurso y para el éxito de la empresa necesitamos de un liderazgo emprendedor.

Javier  Villarreal, Abogado.

 

El Derecho Concursal


La moderna legislación concursal, con sus reformas recientes, preveen un complejo mecanismos ante los Juzgados especializados en lo Mercantil que se auxilian de los Administradores Concursales que nombra el Juez, con honorarios y gastos a cargo de la masa concursal del quebrado, en una fase inicial como interventores de los poderes de disposición de los administradores ordinarios de la empresa. En la fase de liquidación, si no se ha logrado un acuerdo con los acreedores que se cumpla, queda el administrador ordinario cesado pasando la plenitud de poderes de representación y disposición en los administradores concursales, quedando el juez para dirimir los incidentes.

La complejidad se produce también el la garantías de cobro de los acreedores, supeditadas a la observancia de su inclusión en los informes de la administración concursal y a las diferentes categorías de créditos privilegiados, ordinarios y subordinados, en función del activo concursal.